기업이 보유한 부동산의 실제 가치는 어느정도 될까? (feat. SKC)

 

 안녕하세요! 코우헤이입니다. 주식투자를 하다 보면 기업이 보유한 부동산의 실제 가치가 얼마 정도 될까 궁금한 적이 많습니다. 기업이 분기마다 발표하는 보고서에서 유형자산의 가치는 장부가액으로 작성된 것이기 때문에, 실거래가와는 차이가 있습니다. 이번 시간에는 SKC의 예를 들어 기업이 보유한 부동산의 실거래가를 예측해보는 방법에 대해 알아보겠습니다. 전자공시시스템(DART)에 들어가면 SKC가 보유한 유형자산을 확인할 수 있습니다. 우선 토지의 공시지가에 대해 알아봅시다. 우선, 1. 부동산공시가격 알리미(https://www.realtyprice.kr:447/notice/gsindividual/siteLink.htm)에 들어갑니다.

 

저는 수원시 장안구 정자동 633에 위치한 SKC(주) 수원공장에 관심이 있기 때문에, 경기도를 클릭합니다.

참고로 SKC(주) 수원공장과 중앙연구소의 면적은 아래와 같습니다.

❍ 공 장 : 부지면적 148,628㎡(44,960평) , 건축면적 170,171㎡(51,476평)

❍ 연구소 : 부지면적 18,238㎡( 5,517평) , 건축면적 10,209㎡( 3,088평)

2. 경기도를 클릭하면, 경기 부동산정보조회 시스템으로 넘어갑니다. 다음으로, 조회란에 공시지가를 알고 싶은 지역을 선택하고, 번지수까지 입력한 다음 검색을 눌러줍니다.

3. 개별공시지가 열람이 되었습니다. 개별공시지가는 아래와 같이 연간 1회 발표되며, 개별공시지가는 단위면적(㎡) 당 가격인 것을 알 수 있습니다. 이렇게 클릭 몇 번으로 간단히 저희가 궁금한 토지의 공시지가에 대해 확인할 수 있습니다.

그렇다면 이제 면적으로 실제 공시지가를 계산해봐야겠죠? SKC(주)의 공장 부지면적 148,628㎡(44,960평)과 중앙 연구소의 부지면적 18,238㎡( 5,517평)을 합하면 166866㎡ (50477평)입니다. (2018년 기준) 수원시 장안구 정자동 633의 SKC 부지의 공지시가는 166866㎡  * 1,120,000(원/㎡) ＝186,889,920,000원입니다. (대략 1868억) 하지만 공시지가와 실거래가는 적개는 몇 배에서 많게는 10배가량 차이가 나기 때문에 실거래가를 알아보기 위해서는 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr/) 에서 거래 내역을 통해 실거래가를 예측해봐야 합니다. 

1. 국토교통부에서 제공하는 공개시스템에 들어가서 우측 메뉴 토지를 클릭합니다.

 

2. 검색란에 기준연도, 시도, 시군구, 읍면동에 해당하는 주소를 넣어주면 최근 거래된 내역이 나옵니다. 아쉬운 점은, 지번이 공개되지 않는다는 점이지만, 이 정도면 근처 시세를 알아보는 데는 충분히 활용할 수 있을 것 같습니다.

 

1월에 실제로 매매가 된 정자동 지번 (3＊) 두 건을 가지고 SKC 공장과 연구소 근처의 실제 거래가에 대해 추측해 봅시다. 상세 성보에서 위의 거래 건은 거래면적 165㎡당 67,000만원 아래 건은 237㎡당 88,000만원입니다. ㎡당으로 환산하면, 각각 406만원, 371만 원입니다. 둘을 평균하면 ㎡당 약 388.5만원입니다. SKC의 중앙연구소와 공장 부지면적의 합은 166866㎡입니다.  166866㎡ * 388.5 (만원/㎡) ＝ 67827441만 원(6782억)이 됩니다. 공시지가로 계산한 1868억의 약 3.6배에 해당하는 큰 금액입니다.

 

 

SKC는 사업보고서에 기재된 토지의 장부가액은 3588억이기 때문에 실거래가와 대략 3000억 가량 차이가 있습니다.

물론, 번지수가 다르고, 부동산의 거래 가격에는 많은 변수가 있기 때문에 실거래가를 예측 하기는 상당히 어렵지만 기업이 발표하는 장부가액과 실제 가치에는 분명히 괴리가 있다는 점을 아는 정도로 충분히 의미가 있다고 생각합니다. 기업이 사업 목적으로 취득한 토지인 경우에는 특수한 경우를 제외하고 매각할 가능성이 거의 없지만, 기업이 소유한 토지의 가치가 높다는 것은 긍정적인 신호임은 분명합니다. 이상으로 오늘의 포스팅을 마치겠습니다!